社科院张明:房地产调控可能不会放松反而进一步收紧

申博 2018-08-13 07:37 阅读:140

1、我们关注到您最新发布的一篇文章《中国房地产市场前瞻——各线城市,结局迥异》,里面谈到房地产行业的集中度将提高。前段时间发生了碧桂园的事情,您认为一定程度上是否会给高周转大规模的房企以警告,规模化的进程减慢?

张明:碧桂园最近安全事件屡现,的确给那些以高周转率为核心策略的大房企敲响了警钟。未来这些房企可能会适当降低周转规模,以避免再度出现安全问题。但中国房地产行业集中度提高的大趋势不会有任何转变。三四线城市房地产市场的历史性高峰,很可能就在2017年。未来预计很多三四线城市的中小开发商会遭遇很多困难,要么跑路倒闭,要么被全国性大地产商收编。

2、近来各大房企相继发布半年报,去年有3家房企全年销售额超5000亿元,您对今年各家的成绩预测如何?是否会超过往年规模,增长/减缓的主要原因是?

张明:全国性大房企,今年至少在销售额增速上将会明显放缓,销售额绝对额是否一定会收缩,存在不确定性,因为三四线热销可能还会持续一段时间。然而在未来几年内,销售额收缩则是大概率事件。增速放缓的主要原因,是因为三四线城市房地产市场难以继续扩张,一方面,棚户区改造的总体规模在2018年要比2017年略微下降;另一方面,三四线购房者也难以持续加杠杆。

3、国内经济十几年来与房地产行业息息相关,一方面政府不断加强对房地产的严苛调控,一方面又难以承受房产价格显著下跌的冲击。所以这个矛盾应该如何解决?哪些手段(租售同权、城市更新…)最能有效带来转变?

张明:这个矛盾的实质在于,中国地方政府其实是最大的房地产开发商,他们的本意并不愿意压低房价,调控的目的仅仅是为了防止房价过快上涨。但每次调控的结果总是压缩了房地产的有效供给,为下一轮房价上涨埋下了伏笔。真正要解决房价越调越涨的问题,第一必须大力增加有效供给,既包括商品房也包括公租房;第二必须大力增加优质服务品的供给,这意味着必须向民间资本开放教育、医疗、养老等行业;第三可以考虑显著增加炒房者的投机成本,并降低银行信贷对炒房行为的支持。

4、您如何看中美贸易战?是否会给房地产带来影戏,或最受影响的是哪个产业?

张明:中美贸易战对房地产行业的直接影响较为有限。受到贸易战冲击较为严重的行业,一是外贸部门,出口部门可能面临出口受阻,而进口部门则可能面临进口成本显著上升的冲击;二是具有对外直接投资需求的企业,目前中国企业赴美并购的难度已经显著上升。市场目前在猜测一种可能性,即如果中美贸易战继续加剧,那么中国政府是否有可能为了稳定经济增长而放松房地产调控。不过从目前中国政府宣布的政策来看,房地产调控可能非但不会放松,反而可能会进一步收紧。

5、“中国经济正面临三难选择下的艰难权衡。不可能三角的三个角点分别为外部环境的确定性、防控系统性金融风险与宏观经济稳增长。”基于理论,最好的状态也是三个目标中保二舍一,那在您看来,就当前国内经济而言,这三者是如何排序的,保谁舍谁?

张明:这个问题问得很好。首先,目前中国外部环境变得越来越不确定,即使中国政府有意愿来改进对外关系,但短期内外部环境显著转好的概率较低;其次,在控风险与稳增长之间,我认为,控风险的目标应该高于短期经济的稳增长。这是因为,如果再来一轮显著的宏观政策放松,的确有助于稳定短期的增长与金融市场,然而却无助于提高经济增长的效率,并且可能让控风险的共识与努力毁于一旦。因此,宏观政策进行微调是有必要的,但应该千万避免过度放松。

6、未来中国经济面临的最大风险是什么?您对2018年的总体经济预测是怎样的?

张明:未来中国经济面临的最大风险,在我看来,是国内结构性改革由于这样那样的原因,一直不能如期推出,导致中国经济增长的效率不断下降。这就意味着,为何实现一定水平的经济增长,中国经济不得不消耗越来越多的资源,而这种模式是注定不能持续的。在中国这样的体制下,我们的确能够避免显性金融危机的爆发,然而却无法阻止僵尸企业、僵尸银行甚至僵尸型地方政府的出现。2018年中国经济增速仍有可能稳定在6.5-6.6%左右,下半年三、四季度的经济增速可能分别在6.5%、6.3%上下。

7、最后是关于您个人的问题,去年加入平安证券担任首席经济学家的契机是什么?会主要负责哪方面的工作,研究方向或立场是否会出现变化?

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